Die eigenen vier Wände: In 9 Schritten zum Finanzierungserfolg


Hier erhalten Sie wichtige Tipps zur Finanzierung Ihres Traumhauses:

  1. Das sollten Sie wissen
  2. Was ist ein Annuitätendarlehen?
  3. Welche Zinsbindung?
  4. Tipps für Kapitalanleger
  5. Degressive AfA für Neubauten
  6. Lineare AfA für Altbauten
  7. Finanzierung mit Damnum (Disagio)
  8. Renditesteigerung mit der Lebensversicherung
  9. Beleihungswert und Beleihungsauslauf

 

1. Das sollten Sie wissen

Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung? Grundsätzlich gilt bei der Finanzierung: Ohne Eigenmittel ist die Immobilienfinanzierung nicht zu realisieren. Rund 20% des Kaufpreises sollten vorhanden sein. Denn zu wenig Eigenkapital führt oft dazu, dass die monatliche Belastung auf Dauer zu hoch wird. Deshalb gilt: Bleiben Sie realistisch, wenn es um Ihre Finanzen geht und vergessen Sie die Reserve für unvorhergesehene Ausgaben nicht! Nutzen Sie unsere Checkliste zur Berechnung Ihres derzeit verfügbaren Eigenkapitals:
Download Checkliste Eigenkapital

Wie viel kann ich pro Monat zahlen?
Oberster Grundsatz auch hier: realistisch bleiben! Denn genau bei diesem Punkt werden die meisten Fehler gemacht. Seien Sie ehrlich zu sich selbst: Wie viel Geld haben Sie im Monat für Tilgung und Zinsen übrig? Wir zeigen Ihnen zwei Möglichkeiten, um den eigenen finanziellen Rahmen abstecken zu können:
Download Checkliste Belastungsberechnung

Diese Berechnung sollen Ihnen einen ersten Überblick über Ihre Finanzen geben. Grundsätzlich gilt: Am Ende sollten beide Methoden ungefähr zum gleichen Ergebnis führen - sonst haben Sie bisher entweder eine viel zu hohe Miete gezahlt oder zu viel Geld zum Sparen auf die hohe Kante gelegt.

Wie viel Kredit bekomme ich?
Unter dem Strich wissen Sie jetzt, wie viel Geld Ihnen monatlich für Ihre Traumimmobilie zur Verfügung steht. Die nächste Frage ist, wie viel Kredit bekomme ich dafür? Aus dieser Tabelle können Sie jetzt die Kreditsumme entnehmen, die Sie tragen können:
Download Tabelle - Das kostet Sie ein Kredit

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2. Was ist ein Annuitätendarlehen?

Beim Annuitätendarlehen zahlen Sie Ihre Darlehenssumme in einer Kombination aus Zins und Tilgung zurück. Die Höhe des Zinssatzes ist neben den tagesaktuellen Refinanzierungsmöglichkeiten der Banken abhängig von der Zinsfestschreibungszeit. Im Normalfall ist der Zins um so höher, je länger der Zins vertraglich festgeschrieben werden kann. Meistens beträgt die Zinsfestschreibungszeit bei Annuitätendarlehen fünf oder zehn Jahren. Einige Hypothekenbanken schreiben die Darlehenszinsen auch bis zu zwanzig Jahre und länger fest. Je höher der Zins, um so schneller wird bei gleicher Anfangstilgung entschuldet. Im Umkehrschluss gilt: Je niedriger das Zinsniveau, desto eher sollte man über alternative Tilgungsformen nachdenken.

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3. Welche Zinsbindung?

Eine der wichtigsten Entscheidungen bei Ihrer Immobilienfinanzierung betrifft die Dauer der Zinsbindung. Hier haben Sie die Qual der Wahl: Fast alles - von wenigen Monaten bis zu 30 Jahren - ist möglich. In der Regel ist eine kürzere Zinsbindung mit niedrigeren Zinssätzen verbunden. Dafür besteht das Risiko, dass bei steigenden Zinsen am Ende dieser kurzen Zinsbindung Ihre monatliche Zinsbelastung deutlich steigt. Fällt der Zinsanstieg dagegen moderat aus bzw. sinken die Zinsen sogar, erzielen Sie mit mehreren kurzen Zinsbindungen für Anfangs- und Anschlussfinanzierung in der Regel eine niedrigere Gesamtbelastung. Ihre persönliche Wahl der Zinsbindung hängt damit entscheidend von 2 Faktoren ab:

* Ihrer persönlichen Zinseinschätzung
* Ihrer Bereitschaft, Unsicherheiten bei der zukünftigen Zinsanpassung in Kauf zu nehmen.

Eine interessante Möglichkeit, das Zinsrisiko zu streuen ist zum Beispiel die Aufteilung Ihres Darlehens in mindestens zwei Teildarlehen mit unterschiedlichen Zinsbindungen (z.B. 5 Jahre und 15 Jahre). Weitere Informationen dazu und zu anderen Finanzierungsstrategien erhalten Sie nach Antragstellung von Ihrem persönlichen Berater. Um Ihnen bei Ihrer Entscheidung bereits im Vorfeld zu helfen, haben wir für Sie diesen Zinsbindungsrechner entwickelt.

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4. Tipps für Kapitalanleger

Kapitalanleger sollten sich von Steuervorteilen allein nicht blenden lassen. Sobald auch die übrigen Voraussetzungen wie Zustand des Objektes und Lage stimmen, wird die Rendite zum ausschlaggebenden Kriterium. Unter diesen Voraussetzungen bessern die Steuervorteile die Rendite auf. Auch wenn Sie nicht das einzige Kriterium ist, sagt die Rendite, was unter dem Strich herauskommt. Im Prinzip lässt sich die Rendite einer Immobilie einfach errechnen: jährlicher Ertrag geteilt durch Kapitaleinsatz mal 100. Diese Zahl, in Prozent ausgedrückt, ist ein wichtiges Kriterium beim Vergleich unterschiedlicher Objekte, wobei hier der Kaufpreis und die mögliche Wertentwicklung unberücksichtigt bleiben. Allerdings muss die individuelle Situation des Investors ebenfalls berücksichtigt werden. Je nach Art des Objektes, ob Altbau oder Neubau, gelten unterschiedliche Abschreibungssätze. Je nach Einkommen fällt die Steuerersparnis unterschiedlich hoch aus. Deshalb sollte auch die Nachsteuerrendite ermittelt werden. Schließlich kommt es auch darauf an, ob die Mieteinnahmen auf Dauer sicher sind. Bei einem schwer vermietbaren Objekt besteht die Gefahr, dass die Rendite mangels Mieteinnahmen zeitweise negativ ist.

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5. Degressive AfA für Neubauten

Für vermietete Neubauten gelten folgende Sätze:
5,00 Prozent in den ersten acht Jahren;
2,50 Prozent in den nächsten sechs Jahren;
1,25 Prozent in den folgenden 36 Jahren

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6. Lineare AfA für Altbauten

Bei Immobilien aus zweiter Hand sind die Abschreibungssätze deutlich niedriger, da der Kauf solcher Objekte keinen zusätzlichen Wohnraum entstehen lässt. Deshalb werden lediglich Abschreibungssätze gewährt, die dem tatsächlichen Wertverlust entsprechen. Für vermietete Altbauten gelten folgende Sätze:
2,00 Prozent wenn das Objekt nach 1925 errichtet wurde
2,25 Prozent wenn das Objekt vor 1925 errichtet wurde

Doch Investoren sollten sich durch die niedrigen AfA-Sätze nicht abschrecken lassen Unter anderem wegen der unterschiedlichen steuerlichen Behandlung sind gebrauchte, also bereits abgeschriebene, Objekte entsprechend billiger. Die höhere Rendite aus Mieteinnahmen entschädigt für den geringeren Steuervorteil.

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7. Finanzierung mit Damnum (Disagio)

Das Damnum ist ein bewährtes Mittel, Ausgaben vorzuziehen, ohne dass sich an den Gesamtkosten etwas ändert. Es ist eine Art Zinsvorauszahlung. Das Immobiliendarlehen wird beispielsweise nur zu 90 Prozent ausgezahlt. Zum Ausgleich sind die späteren Zinszahlungen geringer als bei 100 Prozent Auszahlung. Für die Bank macht es keinen Unterschied, ob sie Zinsen über ein Damnum (Disagio) vorweg erhält oder ob später höhere Zinsraten anfallen. Das Damnum (Disagio) kann steuerlich geltend gemacht werden, wenn der Rabatt auf die Zinsen über einen längeren Zeitraum verteilt wird. Als Faustregel gilt: Pro Jahr der Zinsbindungsdauer sind 2 Prozent Damnum (Disagio) möglich, insgesamt aber nicht mehr als 10 Prozent. Mit einem Damnum (Disagio) ist es beispielsweise möglich, vor der Fertigstellung einer Wohnung steuerliche Verluste geltend zu machen. Beim selbst genutzten Eigenheim ist ein Damnum (Disagio) uninteressant, da Schuldzinsen nicht steuerlich geltend gemacht werden können.

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8. Renditesteigerung mit der Lebensversicherung

Da Steuervorteile bei der vermieteten Immobilie in die Renditerechnung eingehen, hat die Art der Finanzierung Einfluss auf die Erträge. Eine Finanzierung unter Einbeziehung einer Lebensversicherung steigert die Rendite. Die Tilgung eines Immobiliendarlehens über eine Lebensversicherung verringert den Gesamtaufwand dank höherer absetzbarer Werbungskosten.
Der Grund dafür ist schnell erklärt: Bei einem herkömmlichen Annuitätendarlehen wird über den gesamten Zeitraum eine gleich bleibende Rate gezahlt, die aus Zins und Tilgung besteht. Nur der Zinsanteil wird aber vom Finanzamt als steuervermindernd anerkannt. Im Lauf der Zeit verringert sich der Steuerspareffekt durch einen steigenden Tilgungsanteil, und die Nettobelastung nimmt von Jahr zu Jahr zu.
Durch die Koppelung des Immobiliendarlehens mit einer Lebensversicherung wird dieses Manko vollständig beseitigt. Denn in dieser Konstruktion wird die Tilgung ans Ende der Laufzeit verschoben, sodass jede Rate zu 100 Prozent Zinsaufwand darstellt. Statt des Tilgungsanteils wird ein regelmäßiger Beitrag in die Lebensversicherung eingezahlt und verzinst. Diese wird dann am Laufzeitende dazu verwendet, die Tilgung auf einen Schlag zu leisten. Die Erträge aus der Lebensversicherung sind steuerfrei, wenn eine Vertragsdauer von mindestens zwölf Jahren und eine Beitragszahlungsdauer von mindestens fünf Jahren vereinbart sind. Dies gilt nach der gegenwärtigen Rechtslage. Die Steuervorteile der Kombination aus Darlehen und Lebensversicherung sind übrigens umso höher, je höher das zu versteuernde Einkommen ist.

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9. Beleihungswert und Beleihungsauslauf

Der Beleihungswert ist der auf lange Sicht erzielbare Verkaufspreis Ihrer zu finanzierenden Immobilie. Angesetzt werden von der Bank in der Regel 90% des tatsächlichen Kaufpreises als Risikoabsicherung gegen einen möglichen Zahlungsausfall.

Hierzu ein Beispiel: Ihr aktueller Kaufpreis - bzw. die Baukosten beim Neubau - beträgt 150.000 EUR. Ihr Beleihungswert beläuft sich daher nach Abzug des 10 %igen Sicherheitsabschlages auf 135.000 EUR. Sie wünschen 50.000 EUR an Eigenkapital einzubringen und die restlichen 100.000 EUR zu finanzieren. Der Beleihungsauslauf berechnet sich nun wie folgt:

135.000 EUR Beleihungswert = 100,00 %
----------------------------------------------------
100.000 EUR Finanzierungsbedarf = 74,07%
Ihr Beleihungsauslauf hier würde also 74,07% betragen.


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